Pražské kancelářské nemovitosti ve druhém čtvrtletí roku 2026 potvrdily stabilní kondici podpořenou růstem hrubé realizované poptávky o 21 procent na 125 400 metrů čtverečních. Míra neobsazenosti zůstala na 5,8 procenta a výstavba nových projektů nadále pokračuje s důrazem na lokality Praha 4 a Praha 5.
Pražský trh s moderními kancelářskými prostory vykazuje v průběhu druhého čtvrtletí roku 2026 stabilní ekonomické ukazatele, které odrážejí proměny v strategiích korporátních nájemců. Data, jež pravidelně zveřejňuje Prague Research Forum za podpory instituce RICS a za přispění členů jako CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, ukazují na vyvážený poměr mezi novou nabídkou a poptávkou.
Investiční klima a hodnocení expertů
Podle vyjádření Jany Vlkové, která působí jako Partner a Head of Workplace Advisory & Office Agency ve společnosti Colliers, si pražský kancelářský trh udržuje velmi dobrou kondici. Přestože nová nabídka přichází na trh spíše pozvolna, ve výstavbě se nachází více než 309 000 metrů čtverečních kancelářských ploch. Téměř 58 procent těchto rozestavěných ploch má již zajištěného uživatele, což snižuje riziko developerů. Kromě velkých projektů roste také aktivita menších butikových budov, které doplňují trh o specifické koncepty s takzvaným příběhem. Strana poptávky je nadále tažena renegociacemi, které tvořily téměř 70 procent všech uzavřených transakcí. Firmy tímto způsobem optimalizují své stávající prostory. Největší aktivita se soustředí do městských částí Praha 4 a Praha 5, které zároveň slouží jako centrum současné developerské výstavby.
Vývoj nabídky a objem výstavby
Celková velikost moderních kancelářských ploch v Praze dosáhla na konci sledovaného období 3,95 milionu metrů čtverečních. Během druhého čtvrtletí byl dokončen jediný projekt, a to rekonstrukce budovy Danube House o velikosti 19 900 metrů čtverečních v Praze 8. Do konce roku 2026 se očekává dokončení už jen 8 200 metrů čtverečních rekonstruovaných prostor v rámci jediné budovy, čímž celkový roční přírůstek nových kanceláří dosáhne 36 700 metrů čtverečních. Na začátku výstavby byly ve stejném období tři menší projekty v centru města, konkrétně Vinohradská 8 s výměrou 7 300 metrů čtverečních v Praze 2, dále Hybe o velikosti 5 100 metrů čtverečních a Palác Hybernia s 2 400 metry čtverečními v Praze 1. Celkový objem rozestavěných kanceláří tak činí 309 300 metrů čtverečních, přičemž největší podíl připadá na Prahu 5 s 39 procenty a Prahu 4 s 36 procenty. Budovy třídy A tvoří přibližně 72 procent celkového objemu moderního portfolia, přičemž nejkvalitnější projekty spadající do kategorie třídy AAA přesáhly podíl 15 procent.
Struktura a objem realizované poptávky
Hrubá realizovaná poptávka, zahrnující také přejednané smlouvy a podnájmy, vzrostla mezikvartálně o 21 procent na 125 400 metrů čtverečních. V meziročním srovnání však tato hodnota zaznamenala pokles o 24 procent. Geograficky se poptávka soustředila primárně do Prahy 4 s 35 procenty, následované Prahou 5 s 27 procenty a Prahou 8 s 18 procenty. Z pohledu oborového zaměření dominovaly technologické společnosti s 38 procenty, za nimiž následovaly farmaceutické a zdravotnické firmy s 9 procenty. Přejednané smlouvy tvořily 69 procent poptávky, zatímco nové nájmy a expanze představovaly 29 procent. Podnájmy tvořily 2 procenta a v daném čtvrtletí se neobjevil žádný nový předpronájem. Čistá poptávka, tedy bez renegociací a podnájmů, dosáhla 35 800 metrů čtverečních, což představuje mezikvartální snížení o 16 procent. Mezi klíčové transakce patřilo prodloužení smlouvy společnosti Seznam.cz v Paláci Křižík o výměře 14 000 metrů čtverečních v Praze 5, dále transakce firmy CA CZ v projektu The Park s 8 000 metry čtverečními v Praze 4 a společnosti Škoda Transportation v Coral Office Park s 4 000 metry čtverečními v Praze 5.
Neobsazenost a nájemní politika
Čistá absorpce vykazovala kladné hodnoty a dosáhla 17 100 metrů čtverečních. Míra neobsazenosti kancelářských prostor v hlavním městě zůstala mezikvartálně stabilní na úrovni 5,8 procenta, avšak meziročně klesla o 70 bazických bodů. Na trhu tak bylo na konci června 2026 k dispozici zhruba 229 100 metrů čtverečních volných ploch. Nejvyšší neobsazenost trápí Prahu 10 s 11,4 procenta a Prahu 3 s 11,2 procenta, zatímco nejnižší hodnoty vykazuje Praha 2 s 1,3 procenta a Praha 1 se 3,7 procenta. Výše nejvyšších dosahovatelných nájmů se liší podle lokality. V centru města zůstalo nájemné stabilní na 30,00 eusech za metr čtvereční měsíčně. Ve vnitřních částech Prahy vzrostlo na 21,50 až 22,50 eur za metr čtvereční měsíčně a v okrajových částech stouplo na úroveň 16,00 až 17,00 eur za metr čtvereční měsíčně.
Metodika klasifikace a kvalita nemovitostí
Moderní kancelářské prostory třídy A a B musí splňovat přísná kritéria, mezi něž patří dokončení či rekonstrukce po roce 1990, minimální pronajímatelná plocha 1 000 metrů čtverečních a odpovídající inzerce volných jednotek. Hodnocení kvality budov stojí na sedmi pilířích s různou váhou v celkovém skóre. Největší vliv mají technické specifikace s podílem 41 procent a smart technologie tvořící 18 procent hodnocení. Následuje lokalita, servis a zabezáčení s 9 procenty, stáří budovy a parkování s 8 procenty a subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora s podílem 7 procent.