Letos v Praze vznikne pouze 26 300 m² nových kanceláří, nejméně za posledních deset let. Ačkoli počet dokončených projektů výrazně klesl, celkový objem rozestavěné výstavby zůstává relativně silný – na konci třetího čtvrtletí činil 244 200 m² v 17 budovách. Míra neobsazenosti nicméně klesla na 6,45 %, ceny nájmů však zůstávají stabilní. Zajímavým trendem je dominance domácího kapitálu, který už vlastní zhruba dvě třetiny pražských kanceláří. Trh zároveň zesiluje důraz na certifikace LEED a BREEAM. Vyplývá to z aktuálního průzkumu společnosti Colliers.
Stavební aktivita na pražském kancelářském trhu byla ve třetím čtvrtletí roku 2025 opět velmi slabá – zahájen byl pouze jeden projekt a dokončen nebyl žádný. Od začátku roku tak v Praze přibylo jen 15 300 m² nových kancelářských ploch. Vzhledem k tomu, že podle aktualizovaných harmonogramů má být ve čtvrtém čtvrtletí dokončen už jen jeden další projekt, tak celkový objem nové výstavby v roce 2025 dosáhne na pouhých 26 300 m², což je nejméně za posledních deset let.
„Výhled do dalšího období ale vypadá optimističtěji. Na konci třetího čtvrtletí běžela výstavba celkem 244 200 m² kancelářských ploch v 17 budovách a do konce roku by se mohlo rozběhnout ještě dalších 7 projektů o celkové ploše 99 200 m², s dokončením plánovaným na konec roku 2027 nebo na rok 2028,“ vypočítává Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, a dodává: „Přestože jde o relativně vysoký objem, stále výrazně zaostává za úrovní z let 2017 a 2018.“
Slabší tempo nové výstavby se promítá i do celkové nabídky moderních kanceláří, která v Praze meziročně zůstává prakticky beze změny na úrovni 3,94 milionu m². Je to nejen kvůli absenci dokončených projektů, ale také proto, že část ploch je průběžně vyřazována z trhu – ať už kvůli rekonstrukcím, změně využití nebo nesplnění standardů moderních kanceláří.
Omezená nabídka nebrzdí poptávku, neobsazenost dále klesá
Omezená nabídka nových prostor přesto nemá velký vliv na aktivitu na trhu a poptávku. Míra neobsazenosti tak dál klesá a na konci třetího čtvrtletí činila 6,45 %, což představuje meziroční pokles o 155 bazických bodů. V absolutních číslech je neobsazených pouze 254 200 m².
Hrubá realizovaná poptávka ve třetím čtvrtletí činila 176 200 m², čímž se celkový objem za rok 2025 zvýšil na 429 300 m². „To je přibližně na podobné úrovni jako ve stejném období v předchozích třech letech, která všechna skončila se silným výsledkem, s objemem hrubé poptávky výrazně přesahujícím 500 000 m², včetně případů budoucího vlastního užívání,“ komentuje Josef Stanko.
Čistá poptávka pak dle něj ve třetím čtvrtletí činila 78 500 m², přičemž celkový objem za letošní rok dosáhl 224 700 m². Ačkoli výsledek za samotné čtvrtletí byl působivý, čistý objem za rok 2025 je ve skutečnosti stejný jako ve stejném období roku 2017, který později zaznamenal nejvyšší čistou poptávku v historii. „Proto můžeme s jistotou říci, že rok 2025 bude jedním z nejúspěšnějších roků z hlediska čisté realizované poptávky v Praze. Většina nové poptávky v letošním roce byla realizována v hubech Smíchov, Pankrác a Karlín, přičemž každá z uvedených lokalit zaznamenala alespoň jednu transakci nad 15 000 m²,“ doplňuje Josef Stanko s tím, že renegociace a podnájmy ve třetím čtvrtletí představovaly 97 700 m².
Lokální kapitál a udržitelnost
Zajímavým trendem je také výrazná investiční aktivita, která přichází především od domácích investorů – od velkých realitních fondů až po privátní kapitál. Na konci třetího čtvrtletí už přibližně dvě třetiny pražských kancelářských budov vlastnily tuzemské skupiny, zatímco podíl západoevropských investorů dále klesá.
Zároveň roste tlak na kvalitu a ekologické standardy. Naprostá většina budoucích projektů se cílí na vyšší úrovně certifikace LEED nebo BREEAM. „Na konci třetího čtvrtletí 2025 jsme zaznamenali, že 56 % pražského kancelářského trhu má certifikaci BREEAM nebo LEED v kategorii In Use nebo Final Scheme,“ říká Josef Stanko a dodává, že certifikované budovy mají průměrnou míru neobsazenosti pouze 5,9 %. Certifikované projekty jsou totiž často novostavby, které si po pronajmutí obvykle udržují vysokou míru obsazenosti.
Nájmy zatím zůstávají stabilní, očekává se rychlý růst
Pražský trh s kancelářskými prostory zůstává stabilní i co se týče hlavních indikátorů nájemného. Nájemné za prémiové kancelářské prostory v centru města činí 30 eur za m² za měsíc, zatímco v oblastech v blízkosti centra, jako jsou Karlín, Smíchov a Pankrác, se nájemné po nárůstu v minulém čtvrtletí drží na úrovni 20,50 eur. Nájmy v okrajových částech města se pohybují kolem 16,50 eur. Na základě aktuálních transakcí a výstavby se očekává, že nájmy v centru města a v jeho blízkosti rychle porostou.