Kancelářské trhy v šesti největších metropolích střední a východní Evropy – Praze, Varšavě, Budapešti, Bukurešti, Bratislavě a Sofii – vstupují do nové fáze transformace. Zatímco poptávka po kvalitních kancelářských prostorách zůstává stabilní, rekordně nízká nová výstavba vedla k bezprecedentně nízké nabídce. To vytváří tlak na růst nájemného u moderních a udržitelných budov a zároveň zvyšuje potřebu modernizace staršího kancelářského fondu.
Podle nejnovější zprávy společnosti Colliers CEE Offices 2026 dosáhl objem kancelářských prostor v těchto šesti hlavních městech regionu ke konci roku 2025 celkem 22,1 milionu m². Nově dokončených kancelářských ploch však v průběhu roku přibylo jen něco přes 200 000 m², což je nejnižší roční objem dokončených prostor, jaký byl kdy v regionu zaznamenán. V roce 2026 se očekává dokončení pouze přibližně 300 000 m² nových kancelářských ploch, tedy výrazně pod dlouhodobým průměrem.
Plány na historickém minimu
Je jedním z klíčových faktorů formujících současný trh je dle zprávy Colliers omezená developerská aktivita. K výraznému omezení spekulativní výstavby vedly developery v celém regionu zejména vysoké stavební náklady, přísnější územní a stavební regulace a rostoucí náklady na financování. Nové projekty stále častěji vyžadují uzavření závazných předběžných nájemních smluv ještě před zahájením výstavby, přičemž preferované jsou objekty se smíšeným využitím a rozsáhlejší projekty.
„Trh s kancelářskými prostory ve střední a východní Evropě prochází strukturální změnou. Kombinace omezené nové nabídky, vyšších nákladů na výstavbu a měnících se očekávání nájemců vytváří selektivnější trh, na kterém se kvalita, udržitelnost a lokalita stávají stále důležitějšími rozlišovacími faktory,“ zdůrazňuje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.
Renegociace z donucení
Na trhu v celém regionu panuje také výrazná převaha renegociací nad novými pronájmy. Například v Praze tvoří renegociace přibližně 60 procent veškeré nájemní aktivity. Firmy často ve stávajících prostorách zůstávají proto, že alternativ je málo, náklady na stěhování výrazně vzrostly a současně přetrvává nejistota ohledně budoucího počtu zaměstnanců. Logickým důsledkem je prodlužování nájemních smluv, takže pražský průměr už přesahuje 7 let a podobný posun směrem k delším smlouvám zaznamenává i Bratislava a Varšava.
Nájemci jdou po kvalitě
Průměrná neobsazenost kancelářských prostor v regionu klesla ke konci roku 2025 na přibližně 10,5 %. Nejnapjatější situace zůstává v Praze, kde se neobsazenost pohybuje pod 6 %. Naopak nejvyšší neobsazenost vykazuje Budapešť s 12,5 procenta, ale i tam je kvalitních prostor v prime lokalitách málo.
Prémiové nájemné ve všech šesti hlavních městech nadále rostlo. Od přibližně 16 eur za m² v Sofii až po zhruba 30 eur za m² v Praze, kde u některých nových a plánovaných projektů požadované nájemné roste až ke hranici 40 eur. V širším centru Prahy dosahují kvalitní nové kanceláře 23 až 25 eur, zatímco starší budovy ve stejné lokalitě se drží kolem 18 eur.
Jedním z nejvýraznějších trendů, na které zpráva upozorňuje, je rostoucí nedostatek moderních kancelářských prostor. Neobsazenost v kvalitních, centrálně umístěných budovách je výrazně nižší než celkové průměry pro jednotlivá města, zatímco starší objekty stále obtížněji konkurují. Zároveň se mění poptávka ze strany nájemců. Dříve dominantní odvětví technologií a outsourcingu již nejsou na několika trzích hlavními hnacími silami kancelářské poptávky. Stále větší podíl na nájemní aktivitě mají finanční a podnikové služby. Ty cílí na prémiové kancelářské prostory, které dokáží přilákat talenty a umožnit moderní formy práce a budování firemní značky.
Stárnoucí kancelářský trh
Samostatná kapitola zprávy se věnuje rostoucí výzvě, kterou pro region představují stárnoucí kancelářské budovy. Řada nemovitostí dokončených během první velké developerské vlny na konci 90. let a na začátku 21. století se dnes blíží stáří 30 let, což znamená, že nejsou schopny naplnit současné technické, environmentální i pracovní standardy.
Podle odhadů může v celé Evropě do konce dekády hrozit zastarání více než 76 procentům kancelářského fondu, středoevropský region je na tom díky mladšímu průměrnému stáří budov relativně lépe, odhad se pohybuje kolem 43 procent.
Jako vhodné řešení se nabízí komplexní modernizace, která sice přináší vysoké náklady, ale výsledkem je výrazný růst nájemného, vyšší obsazenost i atraktivita nemovitosti.
Příkladem úspěšné modernizace může být pražský Danube House v Karlíně. Komplexní renovace s novou fasádou, vyšší energetickou efektivitou a udržitelností zvedla nájmy z 16 až 17 eur na více než 24 eur za m². Budova si díky tomu získala dva velké nájemce, Allegro a Everpure, kteří byli ochotni za vyšší kvalitu zaplatit prémii i přesto, že nešlo o úplně novou stavbu. Podobnou cestou šla budova B v Brumlovce, postavená v roce 1999 a kompletně modernizovaná v roce 2020. Výsledkem byla plná obsazenost hned po dokončení.
Z dosavadních zkušeností z Prahy, Varšavy a Sofie vyplývá, že komplexní rekonstrukce může zvýšit nájem o 20 až téměř 50 procent v závislosti na rozsahu a lokalitě. U budov v sekundárních lokalitách je kalkulace složitější, protože pokud okolí postrádá vybavenost, dopravní napojení a kritickou masu kvalitních nájemců, ani dobře provedená rekonstrukce nemusí přinést dostatečnou poptávku. Navíc ne všechny budovy však budou vhodné k renovaci. V některých lokalitách proto majitelé zvažují alternativní využití, včetně přestavby na bytové jednotky, hotely a datová centra.
Selektivnější trh
Do budoucna odborníci Colliers očekávají, že nabídka kanceláří v regionu střední a východní Evropy bude i nadále omezená, což podpoří další růst nájemného a zhorší dostupnost prémiových kancelářských prostor. „Rozdíl mezi budovami, které splňují moderní očekávání nájemců, a těmi, které je nesplňují, se bude dále zvětšovat. Nejúspěšnějšími pronajímateli a investory budou ti, kteří aktivně přizpůsobí svá aktiva a strategie trhu, který stále více oceňuje kvalitu, flexibilitu a dlouhodobou udržitelnost,“ dodává Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency a partnerka společnosti Colliers.